Informar a compra do primeiro imóvel na declaração de ajuste anual é um procedimento simples que serve exclusivamente para comprovar a evolução patrimonial perante a Receita Federal, registrando a origem e a aplicação dos recursos sem aumentar o imposto a pagar. O processo exige atenção ao preenchimento correto para detalhar os valores efetivamente desembolsados durante o ano-calendário.
Como preencher a ficha de bens e direitos
A propriedade precisa ser inserida na ficha de “Bens e Direitos”, dentro do Grupo 01 de Bens Imóveis, utilizando o código 11 no caso de apartamentos. A regra básica estabelece que o bem deve constar estritamente pelo custo de aquisição acumulado, nunca pelo valor de mercado ou pelo total estipulado no contrato de compra e venda. Esse montante representa tudo o que foi efetivamente pago até o dia 31 de dezembro do ano-base, somando sinal, parcelas de obras, prestações ao banco e despesas acessórias como ITBI, corretagem e emolumentos cartoriais. Na “Discriminação”, é obrigatório detalhar os dados da incorporadora, o endereço, a matrícula no cartório e a forma de quitação.
Tratamento para financiamento e uso do FGTS
As operações de crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação ou pelo Minha Casa, Minha Vida não vão para a ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. Todo o saldo acumulado é atualizado anualmente na mesma ficha de “Bens e Direitos”. Quando há saque do FGTS para a transação, o contribuinte precisa fazer um registro duplo: declarar o valor sacado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código 04, e mencionar expressamente o montante do fundo e o contrato de financiamento na descrição do imóvel. No caso de casais em comunhão parcial de bens, o bem pode ir integralmente no CPF de um dos cônjuges — citando o parceiro no campo descritivo — ou dividido em partes iguais.
Outros custos que compõem o valor do bem
Os juros de obra cobrados pelas instituições financeiras durante a construção integram o custo de aquisição e devem ser somados ao valor total na ficha de bens. O mesmo vale para gastos com reformas, benfeitorias e kits de acabamento adquiridos junto à construtora, desde que o contribuinte guarde todas as notas fiscais e recibos em seu nome ou do cônjuge, contendo o CNPJ ou CPF do prestador e o endereço do imóvel.
Novas regras e benefícios fiscais
A tabela progressiva conta com ampliação da faixa de isenção total para rendas mensais de até R$ 5.000,00, além de descontos parciais para salários de até R$ 7.350,00, o que eleva a renda líquida disponível para o orçamento familiar. Além disso, a legislação assegura vantagens como o desconto de 50% nas taxas cartoriais para a primeira aquisição pelo SFH, a isenção de ganho de capital em caso de reinvestimento da venda em outro imóvel residencial no país em até 180 dias, e a isenção na venda do único imóvel por até R$ 440 mil sem alienações recentes.
Erros comuns que levam à malha fina
Muitos contribuintes retêm a declaração por deslizes como lançar o valor venal do IPTU ou de mercado em vez do custo real pago, preencher incorretamente a ficha de dívidas com o saldo devedor, omitir a contrapartida do uso do FGTS nos rendimentos isentos, ou divergir nos percentuais e CPFs em compras conjuntas. Para garantir exatidão, clientes podem emitir o extrato consolidado de pagamentos na aba financeira do Portal do Cliente ou no aplicativo oficial da construtora, facilitando a transcrição dos valores sem cálculos manuais.