Aquisição de um imóvel na planta é uma alternativa frequente para espalhar os custos durante a fase de construção. Contudo, um aspecto frequentemente ignorado pelos consumidores pode fazer o saldo devedor inflar muito além da inflação, somando dezenas de milhares de reais ao custo total da unidade.
O impacto do INCC no saldo devedor
O foco de atenção reside no documento assinado com a incorporadora. Caso haja previsão de aplicação do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) — indicador que mede a variação dos custos durante as obras —, o índice incide sobre o saldo devedor, elevando progressivamente o montante em aberto. O cenário se agrava quando a correção ocorre mensalmente sobre um saldo elevado por um longo período.
Prazos artificiais e parcelas residuais
Ademais, uma estipulação aparentemente secundária tem gerado grande impacto financeiro e motivado litígios judiciais: a periodicidade do reajuste. A legislação determina que a correção monetária mensal só é permitida em transações imobiliárias com duração superior a 36 meses. Se o prazo real for menor, o índice precisa ser anual.
No entanto, tribunais estaduais têm examinado demandas de adquirentes que contestam acordos considerados artificialmente estendidos. Em julgamentos recentes da 34ª Câmara de Direito Privado de São Paulo, por exemplo, foram analisados casos com prazos nominais acima de três anos que continham uma parcela residual de valor reduzido posicionada muito depois do fluxo principal de pagamentos.
Entendimentos jurídicos e riscos ao consumidor
O advogado Luiz Busta, especialista em direito imobiliário, aponta que essa irregularidade costuma ser identificada apenas após o recebimento das chaves ou da quitação. “Na prática, o comprador pode pagar muito mais caro pelo mesmo imóvel simplesmente porque o contrato foi desenhado de forma artificial para permitir mais correções à empresa”, afirma.
Outro ponto crítico é o monitoramento da dívida. O advogado Daniel Vicentini, especialista em direito imobiliário e do consumidor, pontua que o cliente costuma falhar no acompanhamento da evolução do saldo afetado pelo índice. “O comprador concentra sua atenção apenas no valor inicial das parcelas e no preço total anunciado para o imóvel”, declara.
Vicentini também ressalta que “embora o INCC seja previsto contratualmente, sua cobrança deve observar os limites estabelecidos na legislação e no próprio contrato. Em determinadas situações, especialmente quando há atraso na entrega do empreendimento ou cobranças realizadas de forma inadequada, o consumidor pode ter direito à revisão dos valores ou até mesmo à restituição de quantias pagas indevidamente”.
O que observar antes de fechar negócio
Para evitar prejuízos, é fundamental que o comprador acompanhe periodicamente a evolução do saldo devedor e verifique pontos essenciais antes da assinatura:
Qual é o prazo efetivo do contrato, quando ocorre a entrega das chaves, se existem parcelas muito pequenas concentradas no fim do cronograma, como será corrigido o saldo devedor e qual o impacto estimado do INCC sobre o valor final do imóvel.